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一、问题思考
因楼上房屋漏水致使楼下房屋财产毁损，受损房主应该找何人承担损害赔偿责任?只能找楼上的房主吗，还是既可以找物业公司也可以找房地产开发商?是否可将三者一并列为被告起诉，以承担损害赔偿责任?
二、物业公司、业主、开发商是否承担赔偿责任关键在于明确具体致损原因?
首先，根据《物业管理条例》规定，物业公司的管理范围是小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，理论上房屋室内部分维修责任由业主负责维修，但针对业主装饰、装修房屋过程中，物业公司应当事先告知业主房屋装饰、装修中的禁止行为和理应注意事项，若物业公司未履行告知义务，则需承担过错赔偿责任，反之则不承担责任。
其次，如果楼下房屋损失是因为楼上业主不当行为所致，比如因装修致使楼体建筑及相关设备受损等，应由上层业主负责维修及赔偿。
第三，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担赔偿责任。
综上，主体问题关键在于漏水原因的确定——业主使用不当导致则由业主承担;如果是房屋质量问题则由开发商承担;如果业主装修过程中，物业公司未履行禁止、注意告知义务，则由物业公司担责。
三、业主、物业公司、开发商三类不同的主体承担赔偿或维修责任义务的具体情形和法律依据。
情况一 楼上业主是漏水责任人
(一)漏水原因
1、楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等行为，破坏了地面的防水设施;
2、楼上住户地板、水管等防水材料使用年限过长导致自然老化，超过质量保质期，在正常情况下的用水造成的房屋漏水。
上述情形造成的漏水，如果是楼上业主在装修时破坏了水管等原因导致漏水，楼上住户应维修并对楼下住户的损害承担赔偿责任。
(二)法律依据
《物权法》第九十二条规定“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。
情况二 物业公司是漏水责任人
(一) 漏水原因
1、因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水需要大中修及公共改造工程才能修复的，可向物业申请房屋维修基金予以修复。
2、因《物业管理委托合同》有约定物业公司对房屋有某些修缮义务。
3、物业公司未履行业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知义务造成漏水损害楼下业主财产的，承担过错责任——此类情形可将业主和物业公司共同列为被告。
(二) 法律依据
根据《物业管理条例》规定，如果在物业管理单位的管理范围内——即大厦和小区的公共区域和共用设施设备发生问题导致业主遭受“水灾”， 根据《侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，物业公司应承担相应赔偿责任。
《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。
情况三 开发商是漏水责任人
(一)漏水原因
房屋漏水是因为房屋质量问题，如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水。
(二)法律依据
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限分别是：屋面漏水，保修3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年;供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期;卫生洁具保修1年;灯具、电器开关保修6个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。
综上，楼上房屋漏水到底是开发商、物业还楼上业主的责任，关键在于确定漏水之因，明确因果关系，方能确定具体的损害赔偿人，以有效维护楼下受害业主的合法权益。
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